What I Do

업무소개

시뮬레이션 + 가치하락액

일조, 조망, 사생활침해 시뮬레이션 분석과
가치하락액 감정을
감정평가사가 동시에 수행합니다.

시뮬레이션 분석

직접 개발한 전문 프로그램으로
일조, 조망, 사생활침해의 정도를
정밀하게 분석합니다.

가치하락액 감정

20여년간 일조권 감정 know-how 보유한
전문 감정평가사입니다.

일조

가해건물에 의해 감정대상의 일조환경이 침해되는 정도를 분석

국내에서 가장 정밀한 1분간격 면분석법

동지일 진태양시를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지 1분 간격(혹은 1초 간격)으로 분석대상 창에 직접 도달하는 일조면적이 창 면적의 50% 이상일 경우를 일조 가능한 것으로 볼 때의 일조시간을 분석합니다.

< 일조권에 대한 수인한도 판단기준>

< 일조권에 대한 법적 수인한도 판단기준 >
일조권에 대한 법적 수인한도는 판례(서울고법 판례 : 94나 11806호)에 따라 다음의 연속일조시간(2시간)과 총일조시간(4시간)을 기준으로 하고 있습니다.
1) 동지일 기준 9시부터 15시 사이의 6시간 중 일조시간이 계속하여 2시간 이상 확보여부 (연속일조시간)
2) 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보 (총일조시간)
=> 두 조건 중 어느 하나라도 만족되면 수인할 수 있는 일조 환경이며, 두 조건 다 만족하지 못하면 수인할 수 없는 일조 환경이라고 판단합니다.

조망

가해건물에 의해 조망(압박감)이 침해되는 정도를 분석

감정대상 건물의 거실창을 대상으로 각 창의 폭이 좌우 60˚의 폭으로 관찰되는 지점(예를 들어 창문 폭이 2미터일 경우 창문으로부터 약 1.73 미터 후퇴한 지점)에서 소파에 앉았을 경우 일반적으로 눈높이 즉 “거실바닥에서 약 1.3미터 지점”을 기준으로 거실창을 정면으로 바라보았을 때 보여지는 외부경관을 대상으로 분석합니다.
실무적으로는 일정한 거리(250미터 기준)를 초과하는 외부건물은 조망감(압박감)에 영향을 주지 않는 것으로 판단하여 250미터 이내에 소재하는 외부건물을 대상으로 조망침해율(혹은 천공침해율)을 산출합니다.

사생활(프라이버시)

가해건물의 개구부에서 피해건물의 개구부를 내려다보는 거리 및 각도를 감안하여 사생활침해 등급(1~10등급)을 산출합니다. 1등급이 가장 침해가 심하고 10등급은 침해가 없습니다. 1등급에서 4등급까지는 심각한 사생활 침해를 받는다고 여겨지고 있습니다.

가치하락액 감정

법원은 감정평가사를 감정인으로 지정하고, 감정인은 침해의 정도를 기초로 하여 가해 건물의 골조완공시점을 기준으로, 피해 부동산의 가치하락액을 감정하게 됩니다. 가치하락액은 “침해가 전혀 없는 상태”를 가정하였을 때의 시가(기초가액)에 침해율과 피해지수를 곱하여 산정하고 있습니다.

법원에서는 감정인이 산정한 가치하락액을 기준으로 여러가지 제반 사항(건축물의 선후관계, 용도지역, 실제 이용상황, 가해건물이 주변에 비해 이례적인지 여부, 일조피해를 줄이기 위한 회피노력 등)을 고려하여 손해배상액을 결정합니다.